Прогуливаясь
по живописным улочкам исторического центра практически
любого российского города, мало кто задумывается, каково
живется людям в зданиях, возведенных 100-150 лет назад. Как
правило, «старый жилой фонд», то есть дома постройки начала
XX века и ранее, располагаются в центре города, в хорошо
обжитых и благоустроенных районах с развитой
инфраструктурой. Но далеко не всегда такой солидный «плюс»,
как удачное расположение, может перевесить многочисленные
«минусы».
Дело в том, что значительная доля зданий постройки ранее
1950-х гг. сейчас относится к ветхому и аварийному жилью. По
данным Росстата, по всей стране около 58 тыс. домов общей
площадью 15,25 млн. кв. м, в которых проживает не менее 1
млн. россиян, подлежат скорейшему расселению и сносу. В
общем, для муниципальных властей старый жилой фонд — это
постоянная «головная боль», терпеть которую уже сил нет, а
лечить — слишком дорого. Так что же делать с этими зданиями,
перед фасадами которых прошли столетия российской истории?
История, запечатленная в камне
Старый жилой фонд крайне неоднороден по конструктивным
особенностям, эксплуатационным характеристикам, уровню
износа и времени строительства. Условно все объекты можно
разделить на два класса.
Бесперспективные — как правило, ветхие или близкие к
аварийному состоянию дома, реконструировать которые
экономически нецелесообразно.
Типичный старый фонд — это деревянные, каменные и кирпичные
1-3-этажные дома дореволюционной постройки (в основном XIX
века), бывшие дома купцов, промышленников, дворянства.
Именно из таких строений состоят исторические центры многих
российских провинциальных городков, и состояние их, как
правило, удручающее. Коммуникации часто отсутствуют, за
водой люди ходят к ближайшей колонке, все удобства — на
улице, а нижние этажи наполовину ушли под землю из-за
проседания грунта.
Временные бараки, которые возводились в эпоху
индустриализации в 1930-х гг., а также наскоро переделанные
в жилье корпуса старых фабрик, складов и прочих строений. Их
начали сносить еще в 1960-х гг., когда советские граждане
массово получали квартиры в «хрущевках», но немало бараков
достояло до наших дней. Никаких перспектив для реконструкции
и капитального ремонта у них нет из-за низкого качества
строительства и отсутствия элементарных условий вроде
водопровода, канализации и т.п.
Перспективные — это категории зданий, особенности
конструкций которых позволяют провести реконструкцию или
капитальный ремонт в соответствии со всеми современными
нормами.
Бывшие доходные дома — 2-7-этажные кирпичные здания XIX-XX
вв., строившиеся для сдачи в аренду. Подобных зданий
особенно много в Санкт-Петербурге, где домов дореволюционной
постройки на сегодняшний день 11,3 тысячи. В исторических
районах Северной столицы (Адмиралтейском и Центральном) доля
домов старого фонда составляет 95%.
Бывшие городские усадьбы и особняки — малоэтажные постройки
XIX века. Многие из них являются охраняемыми памятниками
архитектуры. «Это здания капитальной постройки, нередко
реконструированные или после капремонта, —
говорит Алёна Каприелова, заместитель генерального директора «Национальной
риэлторской группы». — Такие дома имеют хорошую звуко- и
теплоизоляцию. В квартирах часто отсутствуют внутренние
несущие стены, что открывает возможности для
перепланировки». В Москве и Санкт-Петербурге с 1990-х гг.
они планомерно выкупались и превращались в офисы, а вот в
других же городах многие строения находятся в плачевном
состоянии.
«Кировки» (по фамилии революционера Сергея Кирова) —
кирпичные 3-5 этажные дома в стиле конструктивизма, которые
возводились в 1924-1938 гг. Квартиры в таких зданиях нередко
лишены элементарных удобств, таких как ванная комната, а
кухня, как правило, составляет не более 7 кв. м. В целом это
низкокачественное и некомфортное жилье, нуждающееся в
серьезной модернизации для соответствия современным
требованиям.
«Сталинки» — кирпичные дома постройки 1937-1958 гг. Толстые
кирпичные стены, большие площади квартир, высокие потолки
(до 3 м). Многоэтажные дома оборудованы лифтами и
мусоропроводом. Такое жилье до сих пор с успехом конкурирует
с новостройками. Например, в Москве квартиры в «сталинках»
домах могут стоить на 10-20% дороже аналогичного жилья в
домах современной постройки.
Плюс современные технологии
Итак, значительная часть старого фонда зданий может
продолжать использоваться в качестве жилья лишь после
проведенного капитального ремонта или комплексной
модернизации. И тут нет нужды «изобретать велосипед»,
достаточно воспользоваться богатым опытом Западной Европы,
где до сих пор эксплуатируются дома с многовековой историей.
Но за средневековыми фасадами чаще всего — вполне
современные квартиры и апартаменты.
В Москве и Санкт-Петербурге уже есть немало примеров
грамотной реконструкции, проведенной по европейским
принципам. Причем вполне ординарный доходный дом может
превратиться в объект недвижимости премиального класса.
Например, дом №32/9 в Москве в Большом Афанасьевском
переулке в стиле модерн был реконструирован в малоквартирный
жилой комплекс клубного типа. В результате перепланировки
появились огромные квартиры общей площадью в 150-250 кв. м,
с кухнями-столовыми по 50 кв. м. Также здесь есть вся
необходимая инфраструктура: подземная автостоянка,
тренажерный зал, бассейн, сауна и т.п.
«Конструктивные решения большинства старинных зданий
однотипны: кирпичные стены на ленточном фундаменте и
деревянные перекрытия, —
говорит Александр Шендерович,
руководитель архитектурного бюро «Проспект». — Так что
наилучший выход, апробированный во многих странах, — это
реконструкция с сохранением и реставрацией архитектурно
значимых фасадов, но с заменой полностью или частично
внутренних строительных конструкций и инженерных систем».
То есть для зданий постройки XIX– начала XX вв.
первоочередная мера — это замена ветхих перекрытий,
выполненных из деревянных или металлических балок.
Деревянные подконструкции скатной кровли обычно также
нуждаются в ремонте или полной замене, равно как и
кровельное покрытие. В число первоочередных мер включается и
замена старых окон на современные пластиковые.
«Здания старой постройки нередко имеют исключительно толстые
внешние стены. Это может представлять проблему при
использовании пластиковых окон стандартной ширины (50-70
мм), так как оконные откосы частично оказываются в зоне
отрицательных температур, из-за чего могут промерзать, и на
них образуется конденсат или даже иней. Чтобы избежать таких
неприятных эффектов, рекомендуется устанавливать пластиковые
окна с широкой рамой, например, на основе оконной системы
PROPLEX-Lux с шириной профиля 127 мм. За счёт большей
монтажной глубины оконного блока откосы сохраняют комнатную
температуру и остаются сухими даже в сильные морозы», —
советует Евгений Варакса, директор по маркетингу компании
PROPLEX, первого российского разработчика и крупнейшего
производителя оконных ПВХ-систем по австрийским
технологиям».
Установка современных энергосберегающих окон является частью
комплекса мер по сокращению теплопотерь дома. Утепление
скатов кровли и внешних стен также важно для достижения этих
целей. В частности, чтобы сохранить исторический облик
зданий, для реставрации фасадов часто применяются
современные штукатурные системы, в которые входят
высокоэффективные теплоизоляционные материалы, армирующие и
штукатурные составы, а также долговечные фасадные краски.
Все это позволяет по меньшей мере вдвое сократить затраты на
отопление здания и продлить срок службы несущих конструкций.
Полной замене также подлежат все инженерные системы дома —
начиная с электропроводки и заканчивая трубопроводами
отопления, водоснабжения и канализации. Они в большинстве
случаев давно превысили срок службы и постоянно напоминают о
своем плачевном состоянии авариями и протечками.
«Менять нужно не только внутридомовые коммуникации, но и
квартальные тепловые и водопроводные сети, а также
оборудование на ЦТП, —
говорит Роман Марихбейн, специалист
компании GRUNDFOS, мирового лидера в производстве насосного
оборудования. — Срок службы инженерных систем составляет
всего 25-35 лет, причём они устаревают не только физически,
но и морально. Например, старая насосная техника в среднем
потребляет на 60% больше электричества, чем современные
аналоги, которые оснащены энергоэффективными двигателями и
частотно-регулируемыми преобразователями. Благодаря таким
показателям затраты на установку нового оборудования
окупаются всего за 1,5-3 года».
Преодолимые трудности
Реконструкция исторических зданий серьезно усложняется, если
дом является охраняемым государством памятником культурного
наследия. Проект капремонта должен готовиться
специализированной проектной организацией и согласовываться
в надзорных органах. В Санкт-Петербурге — это Комитет по
государственному контролю, использованию и охране памятников
истории и культуры (КГИОП), в Москве — Департамент
культурного наследия (Мосгорнаследие).
Предметом охраны, которые должны быть сохранены или
восстановлены с применением оригинальных материалов и
технологий, могут быть лицевой фасад здания, элементы
интерьера (лестницы, лепной декор, роспись), витражи и окна
и прочие внешние и внутренние элементы.
«Даже если нет прямого указания надзорных органов о
сохранении оригинальных окон, чтобы не потерять исторический
облик здания, придется соблюдать стилистическое единство
фасада, —
считает Евгений Варакса (PROPLEX). — В частности,
классические оконные переплеты можно воспроизвести с помощью фальш-импостов или накладных шпросов, наклеиваемых на стекло
снаружи или изнутри стеклопакета. Кроме того, современные
технологии ламинирования ПВХ-профиля позволяют изготавливать
окна не только белого цвета, но любых оттенков и фактур —
например, с имитацией натуральной древесины разных пород».
Конечно, реконструкция «домов с историей» — всегда дело
хлопотное и дорогое. Затраты на реконструкцию исторического
здания на 15-20% выше, чем на новое строительство. Например,
в столице такой проект требует вложений в расчете от
$1000-2000 за кв. м, в зависимости от сложности и объемов
необходимых работ.
Далеко не всегда такие суммы жильцы дома могут собрать,
приняв участие по Федеральной программе софинансирования
капитальных ремонтов. Один из выходов из сложившейся
ситуации — участие инвестиционных компаний, которые выкупают
исторические дома, сами расселяют жильцов, выполняют работы
по реставрации здания с учётом современных высоких
требований к жилью. При этом первые этажи отдают либо под
офисы, либо под нужды жильцов — там могут быть
развлекательные центры, кафе, парковки и т.п.
Местным муниципальным бюджетам столь масштабные задачи
просто «не по карману», так что отдать их решение в руки
частных девелоперов — единственный выход из тупика. Даже в
отнюдь не бедствующей столице власти в рамках программы
реставрации объектов культурного наследия стараются идти тем
же путем, причем достигли в этом немалых успехов: объём
привлечённых инвестиций практически сравнялся с бюджетным
финансированием.
В целом, привлечение частных инвесторов — пока самый
рациональный путь сохранить исторический облик российских
городов, а заодно решить проблему сотен тысяч семей, живущих
в невыносимых и порой опасных для здоровья условиях.
