Дарья Цымбулова,
пресс-служба QuickDeck
По
данным Министерства регионального развития РФ, износ
основных фондов отечественного ЖКХ сегодня превышает 60%.
Особенно непростая ситуация складывается со зданиями
учреждений социальной сферы, средний уровень износа которых
в ряде регионов достигает 80%. Поскольку состояние именно
этих объектов во многом определяет качество жизни населения
и успех национальных проектов, их восстановление и
модернизация становятся первоочередными целями,
приоритетными для бюджетов всех уровней. Однако недостаток
финансирования делает решение подобных задач чрезвычайно
сложным для местных администраций. Поэтому оптимизация
затрат на капитальный ремонт является сегодня насущной
необходимостью. Реальными способами сокращения его сметной
стоимости могут стать использование стандартизованных
проектных решений, упрощение и ускорение работ, а также
экономия на последующей эксплуатации объектов и увеличение
межремонтного периода.
Оптимизация проектирования
Как известно, любой капитальный ремонт должен производиться
по утвержденным проектам и сметам. В среднем расценки на
проектные работы начинаются от 1000 руб./м2, то есть даже
первичные затраты на капремонт весьма велики. Поскольку
источником финансирования для социальных служб и организаций
в первую очередь являются казенные деньги, и лишь в малой
степени — собственные средства, нагрузка капитальной
реконструкции на местные бюджеты может стать критической.
Достаточно заметное снижение затрат (в том числе и рабочего
времени) на этапе разработки проекта возможно при условии
использования стандартных решений. Как правило, их можно
найти в утвержденных государственными структурами (например,
Минрегионом) справочниках. Подобный подход популярен среди
проектировщиков и сметчиков, поскольку существенно облегчает
работу с надзорными органами. То есть любой специалист может
без проблем обосновать планируемые затраты перед
госэкспертизой и другими контролирующими инстанциями, если
применяемый материал соответствует нормативам (СНиП),
включен в сборник сметных цен, имеет утвержденные
технологические карты и альбомы технических решений.
Подобная документация (государственные элементные сметные
нормы (ГЭСН), отраслевые справочники и т.п.) утверждается
местными госорганами, обычно центрами мониторинга цен. Такие
источники содержат средние рекомендуемые отпускные цены на
основные материальные ресурсы, применяемые в строительстве
на расчетный период. Поэтому такие данные могут
использоваться инвесторами, заказчиками и подрядчиками,
независимо от их ведомственной принадлежности и форм
собственности.
«Для работ по переобустройству пола, — говорит Сергей
Кудрявцев, руководитель отдела продаж строительных
материалов «Завода Невский Ламинат», — которые неизбежны при
капитальном ремонте, в проектах часто закладывается
влагостойкая шпунтованная древесно-стружечная плита
QuickDeck. Во многом это связано с тем, что данный материал
входит в справочник ГЭСН, по нему есть технологические карты
и альбом технических решений. Их наличие существенно
облегчает работу специалистов, поскольку позволяет применить
стандартные позиции, и вопросов при защите проекта ни у кого
не возникнет».
В некоторых случаях использование стандартизованных решений
позволяет заказчику вообще пропустить один или несколько
этапов разработки, что также дает существенную экономию.
Например, в области инженерных коммуникаций подобное решение
было разработано отраслевым институтом МосжилНИИпроект
совместно с компанией «Данфосс», ведущим мировым
производителем энергосберегающего оборудования. Плодом
работы специалистов двух организаций стал альбом типовых
решений автоматических узлов управления (АУУ) для систем
отопления многих серий зданий еще советского периода. Такие
АУУ могут при капитальном ремонте устанавливаться «по
умолчанию», прямым подбором из номенклатурного ряда по
характеристикам здания и сети. Подобным образом, например,
были произведены плановые капитальные ремонты многих жилых
зданий в Москве, модернизация отопительных систем ряда
социальных объектов (детсадов и школ) в Екатеринбурге и пр.
Сокращение трудозатрат
Другая, не менее важная статья расходов — это трудо- и
времязатраты. Их снижение особенно важно в случаях, когда
сроки капитального ремонта очень жесткие, например, если
речь идет о детских учреждениях, спортивных объектах,
имеющих первостепенную социальную значимость.
Так, в связи с необходимостью сокращения такого рода затрат
при капитальном ремонте гандбольного зала в ГБОУДОД
(государственном бюджетном образовательном учреждении
дополнительного образования детей) «Детско-юношеский центр
Московского района Санкт-Петербурга «Центр физической
культуры, спорта и здоровья» в качестве материала для
модернизации основания пола были выбраны влагостойкие
шпунтованные ДСП QuickDeck. Технология соединения плит
позволяет ускорить и упростить сборку, что кардинально
снижает стоимость и время работ.
«Выбор покрытия, — говорит Андрей Пчелкин, директор Центра,
— был обусловлен, во-первых, возможностью быстрого и
качественного монтажа. Во-вторых, особенностью самого зала —
по его периметру проходят отопительные трубы, случаются
протечки. Нам нужно было ровное основание, устойчивое к
воздействию воды, поэтому мы и предпочли влагостойкое
покрытие. Практика показала, что выбор оказался правильным.
Для ремонта других залов мы также будем использовать этот
материал».
По аналогичным причинам материал применялся и при ремонте
здания больницы в пос. Ириновка (Ленинградская область). Пол
в медицинских учреждениях должен выдерживать высокую
проходимость и значительные точечные нагрузки от воздействия
тяжелой мебели. Исходя из этого и был сделан выбор основы
под покрытие, характеризующейся ровностью и долговечностью,
а также скоростью монтажа, которая позволила в короткие
сроки завершить модернизацию.
«Использование модульных конструкций при обустройстве полов,
— комментирует Сергей Кудрявцев («Завод Невский Ламинат»), —
дает возможность сократить трудозатраты фактически в два
раза. Например, если для формирования привычной
цементно-песчаной стяжки в стометровом помещении по
нормативам требуется не менее 40 человеко-часов работ, то
для монтажа основания из влагостойких шпунтованных ДСП —
всего 23 человеко-часа. Кроме того, можно обойтись без
использования квалифицированной рабочей силы и специального
оборудования. Наконец, исключаются неудобства, неизбежные
при проведении «мокрых» работ».
Следует также отметить, что экономия на трудозатратах может
стать ключевой в том случае, если на объекте планируются
периодические изменения. Например, это относится к
спортивным сооружениям, где перед соревнованиями помещения
часто переобустраиваются под конкретные нужды. Именно таким
образом в 2012 году готовились корты в Санкт-Петербургском
СКК, где проходил ежегодный Международный теннисный турнир
St.Petersburg Open, входящий в мировую серию ATP World Tour.
Несмотря на то, что соревнования состоялись раньше обычного
времени на 2 месяца, качество кортов оказалось на мировом
уровне. Здесь также для обустройства ровного и прочного
основания использовались шпунтованные плиты QuickDeck, что
позволило собрать покрытие в сжатые сроки.
Снижение эксплуатационных расходов
Нужно заметить, что затраты на качественно сделанный
капремонт могут быть скомпенсированы и в процессе
последующей эксплуатации здания. Это, как правило,
происходит за счет резкого снижения потерь, например —
тепловых, и соответствующего уменьшения коммунальных
расходов.
Так, в упомянутом выше примере модернизации екатеринбургских
социальных объектов уже в первый сезон расходы на отопление
сократились на треть. Еще более показательным оказались
результаты капитального ремонта детского садика, вновь
открытого в декабре прошлого года в городе Среднеуральске
Свердловской области. Зданию почти полвека, поэтому
модернизация стала насущной необходимостью: объект был
включен в социальную программу «Детский сад нового типа»,
поддержанную Президентом России и Агентством стратегических
инициатив.
Капитальный ремонт садика производился с мая по декабрь 2012
года компанией «ГенСтройУрал». Полезная площадь здания была
существенно расширена: на старый каркас надстроили третий
этаж, что увеличило количество мест для детей более чем в
два раза. Стены утеплили, произвели замену окон и
смонтировали современную систему освещения. Реализация
проекта обошлась в 120 млн руб.
В рамках реконструкции системы теплоснабжения взамен
стандартного элеваторного узла с задвижками был установлен
энергоэффективный индивидуальный тепловой пункт с
погодозависимым регулированием. Оборудование обеспечивает
нужную температуру теплоносителя в системе отопления в
зависимости от погодных условий. Кроме того, отопительные
приборы в помещениях садика снабжены автоматическими
радиаторными терморегуляторами, которые позволяют
поддерживать определенную температуру и дают возможность
избежать как перегрева, так и излишней прохлады. Все это не
только обеспечивает комфортные для малышей условия, но и
дает существенную экономию тепла, которая достигает 50% за
сезон.
Вообще, как показывает практика, реконструкция старых
объектов капитального строительства — мероприятие не просто
необходимое, но и выгодное. «Одна из проблем модернизации
зданий постройки 1960-70 гг. состоит в том, что приходится
менять не только все внутридомовые коммуникации, но и
оборудование ЦТП, а также и квартальные тепловые и
водопроводные сети, — объясняет Роман Марихбейн,
руководитель сегмента насосного оборудования для инженерных
систем зданий компании GRUNDFOS, мирового лидера по
производству насосного оборудования. — Например, старая
насосная техника потребляет вполовину больше электричества,
чем современные аналоги. Однако затраты на замену
оборачиваются огромной экономией энергоресурсов. Так, в
якутском городе Нерюнгри после реконструкции инженерных
сетей и модернизации тепловых пунктов в кварталах массовой
пятиэтажной застройки среднесуточный расход горячей воды
снизился в среднем на 50%, а суммарное потребление тепла —
более чем на 20%».
Хорошим способом окупить затраты на капитальный ремонт за
счет уменьшения дальнейших расходов на эксплуатацию является
заключение так называемых энергосервисных контрактов. Суть
их в том, что часть расходов на переобустройство здания,
связанное с его энергоэффективностью, берет на себя
энергопроизводящая компания. В этом случае инвестиции
окупаются за счет экономии ресурсов. Такого рода контракты
практикует, например, «Мосэнергосбыт», одна из крупнейших
распределяющих организаций Москвы и области. Существуют
несколько форм договоров, рассчитанных, как правило, на три
года. Энергосберегающие мероприятия проводятся силами
Мосэнергосбыта в счет оплаты за потребляемую электроэнергию.
Стоимость контракта определяется в размере трехмесячного
потребления, а возврат средств, как уже говорилось,
осуществляется в течение трехлетнего срока за счет
полученного экономического эффекта.
Подобным образом в рамках пилотного проекта была проведена
модернизация систем освещения в МУЗ Одинцовская центральная
районная больница. В результате оснащения социального
объекта энергосберегающей осветительной техникой потребление
электроэнергии сократилось на 30%, что позволяет учреждению
без проблем рассчитываться по условиям контракта.
Капитальный ремонт зданий социальной инфраструктуры —
актуальная проблема для большинства регионов нашей страны. К
сожалению, недостаточность финансирования и недооценка
местными администрациями возможностей современных
строительных технологий тормозит процесс реконструкции
важнейших объектов. Отрадно, что ситуация в последние годы
начала меняться в лучшую сторону, о чем говорит опыт
успешных модернизаций как в Центре, так и на периферии.
