В
2013 году исполняется 15 лет с того момента, когда в России
появились первые ТСЖ. Однако копья в спорах об их
эффективности ломаются до сих пор. И не без причины —
регулярно отмечаются случаи, когда крайне низкое качество
управления многоквартирным домом вызывало справедливое
возмущение жильцов и закономерное недовольство местных
властей. Так, в 2012 году московская мэрия провела
глобальную «чистку» в рядах столичных ТСЖ, в результате
которой почти треть существующих товариществ были
расформированы. Из 8148 ТСЖ в Москве осталось 5940, и
ожидается, что в течение 2013 года их число сократится
примерно до 3,5 тысячи. Одна из главных причин происходящего
— нефункциональность многих ТСЖ. Будучи образованными на
волне инициированной «сверху» кампании, они так и остались
существовать лишь на бумаге.
Наиболее прогрессивная форма
Товарищества собственников жилья (ТСЖ) считаются наиболее
прогрессивной формой управления многоквартирным домом,
предусмотренной Гражданским кодексом РФ. Члены правления ТСЖ,
ведущие всю хозяйственную деятельность многоэтажки,
выбираются из числа самих собственников квартир. Так что они
хорошо осведомлены о насущных проблемах здания и лично
заинтересованы в их скорейшем разрешении.
Сложность заключается в том, что эти люди не являются
профессионалами в сфере ЖКХ и зачастую не знают, как подойти
к решению того или иного вопроса. Изучить юридические и
экономические аспекты управления многоквартирным домом
помогают учебные курсы для председателей ТСЖ, которые
организуются местными властями во многих российских
регионах. Однако, как показывает анализ наиболее типичных
ошибок руководителей ТСЖ, больше всего проблем связано с
техническими нюансами. В частности, с эксплуатацией и
содержанием внутридомовых инженерных сетей.
Трудное детство
Вместе с тем, в стране идет и прямо противоположный процесс
— отказ жильцов многоквартирных домов от услуг управляющих
компаний (УК) и организация ТСЖ. К примеру, в Новосибирской
области, по словам Владимира Ряскина, начальника
государственной жилищной инспекции, за последние три года
собственники более чем 70 домов приняли решение о переходе
на самоуправление через ТСЖ. Так что дело не в самой форме
управления, а лишь в недостатках ее практической реализации.
«Как показывает опыт последних лет, одними из наиболее
серьезных препятствий на пути к эффективному управлению
домом для ТСЖ и УК являются дефицит квалифицированных кадров
и отсутствие должного материально-технического оснащения для
грамотной эксплуатации инженерных сетей дома», — считает
Андрей Макаров, директор российского подразделения компании
RIDGID, ведущего мирового производителя профессионального
инструмента для монтажа и эксплуатации трубопроводов.
Действительно, канализация, системы водо- и теплоснабжения
для безупречного функционирования требуют постоянного и
профессионального внимания. Они нуждаются в регулярном
контроле, проведении регламентных и профилактических работ
(прочистка, опрессовка и т.п.), а также текущем ремонте.
Недостаточное или неквалифицированное обслуживание этих
систем довольно скоро приводит к росту числа аварий.
Кроме того, в отличии, например, от электрических, газовых
или слаботочных сетей (телефонная связь, радио и кабельное
ТВ), состояние внутридомовых сантехнических и отопительных
коммуникаций не контролируется ресурсоснабжающими
организациями. Все аспекты их содержания целиком и полностью
лежат на собственниках жилья.
Самый традиционный путь поддерживать все это хозяйство в
работоспособном состоянии — построение отношений с
управляющими компаниями (в основном, бывшими ЖЭУ и РЭУ). Это
решение вполне логично, так как у них есть опыт обслуживания
многоквартирных домов, необходимые кадры и оборудование. С
другой стороны, расценки УК на такие услуги могут быть
завышены (неизбежное следствие монопольного положения на
местном рынке), а их качество — вызывать нарекания жильцов и
жилищной инспекции. Таких примеров немало — достаточно
открыть любую региональную газету.
Альтернативный путь — отказаться от отношений с УК и взять
все ее функции на себя. В этом случае ТСЖ заключает прямые
договора с подрядными и ресурсоснабжающими организациями. В
качестве сторонних подрядчиков выступают коммерческие фирмы,
которые оказывают те или иные виды услуг по обслуживанию
инженерных систем. Такой вариант хорош в больших городах,
где эта ниша уже заполнена малым бизнесом и конкуренция
ведет к снижению расценок и повышению качества. В то же
время, в небольших городах и поселках подобных компаний
может вообще не оказаться.
Наконец, с каждым годом растет число ТСЖ, предпочитающих
иметь штат собственных специалистов — электриков,
сантехников и т.п. Зачастую к этому решению приходят не
сразу, а лишь «обжегшись» на недобросовестных подрядчиках.
И, конечно, этот путь сложнее. Но при разумном подходе он
может повысить оперативность и качество ремонтных и
регламентных работ на внутридомовых сетях.
Ориентируемся по ситуации
Если сделан выбор в пользу самостоятельности, один из самых
главных вопросов на повестке дня молодого ТСЖ — поиск
правильного баланса между использованием собственных людских
и материально-технических ресурсов и услуг подрядчиков.
Здесь можно использовать опыт коммерческих УК, которые тоже
далеко не всегда обходятся только своими силами.
«Обслуживанием систем отопления, водоснабжения и канализации
мы занимаемся сами, для чего содержим бригаду сантехников. К
услугам сторонних компаний прибегаем, когда требуется
проведение сложных работ, например, с использованием
дорогостоящей спецтехники (каналопромывочных машин,
видеодиагностического оборудования и т.п.), которой мы не
располагаем. Договоры с подрядчиками заключаем на год, с
оплатой выполненных работ факту», — делится опытом Галина
Ананьева, исполнительный директор ООО «Управляющая компания
«Демидовский ключ», обслуживающего около 30 многоквартирных
домов в Екатеринбурге.
Что интересно, тот же подход распространен и среди больших
УК, имеющих более серьезные возможности.
«Для проведения регламентных и мелких ремонтных работ на
внутридомовых инженерных сетях у нас есть собственные
бригады сантехников, — рассказывает Виктор Никитин,
начальник сектора водоконтроля управляющей компании ООО «Жилкомсервис»
№3 по Калининскому району (г. Санкт-Петербург),
обслуживающей более 400 многоквартирных домов. — В то же
время, для специальных и трудоемких задач, например, для
замены стояков системы теплоснабжения, мы привлекаем
сторонних подрядчиков. Это обычная практика для управляющих
компаний».
Таким образом, в каждой конкретной ситуации следует исходить
из размера жилого фонда и предполагаемого объема работ.
Например, для ТСЖ небольшого дома чаще всего нет смысла
содержать на окладе собственного сантехника. Вернее, оклад,
который может предложить такое товарищество со своими
ограниченными финансовыми ресурсами, не заинтересует
квалифицированных специалистов.
Вместо этого можно заключить договор с подрядчиком (частным
сантехником) либо пригласить мастера на полставки. Если в
здании несколько сотен квартир или в ТСЖ объединились
несколько домов, то в этом случае рациональнее иметь
небольшую бригаду, состоящую из 2-3 человек. Будет уместна и
собственная диспетчерская, которую можно оборудовать в одном
из технических помещений. При каком жилом фонде содержать
собственного сантехника становится рентабельно, можно
рассчитать, только принимая во внимание все локальные
факторы, в том числе — местный уровень зарплат и расценки
подрядных организаций.
Если правление ТСЖ склоняется в пользу собственной бригады
сантехников, то нужно учитывать, что ее придется
обеспечивать необходимым оборудованием.
«Не менее 90% вызовов в квартиры — это несложные задачи,
вроде починки неисправных смесителей и бачков или замены
подтекающих запорных кранов, — утверждает частный
мастер-сантехник Михаил Светлов. — Так что для повседневной
работы сантехника достаточно минимального набора
инструментов — комплекта трубных ключей и расходных
материалов».
Еще одна частая проблема в многоквартирных домах — засоры в
канализационной системе. Профессиональные услуги по
прочистке постоянно дорожают и составляют сейчас от 150 до
500 руб. за погонный метр трубопровода, в зависимости от
региона и сложности объекта. Так что при большом жилом фонде
имеет смысл не вызывать каждый раз специализированную
компанию, а задуматься о приобретении портативного
прочистного оборудования, инвестиции в которое со временем
окупятся.
«Для прочистки крупнофракционных засоров (например,
возникших вследствие попадания в канализацию бытового
мусора) лучше использовать механические машины. Для жилых
зданий оптимальным выбором будет секционная машина RIDGID
K-60 с двумя комплектами спиралей, позволяющими решать
проблемы в трубах диаметром 30-150 мм и на длину до 40 м, —
говорит Антон Милюшкин, инженер по продажам российского
подразделения компании RIDGID. — В комплекте предусмотрены
специальные типы насадок для извлечения посторонних
предметов из труб, пробивки засоров, очистки труб от
отложений и иловых заростов. Кроме того, есть головки и для
прочистки вентиляции, стояков и теплообменников в виде
стальных ершей и щеток, которые удаляют накипь и окалину со
стенок трубопроводов и каналов».
Для ликвидации жировых засоров и застарелых известковых
отложений, которые также нередко образуются в канализации
многоквартирных домов, наиболее эффективны гидродинамические
прочистные машины. Водяная струя под давлением 150-250 атм.
буквально срезает любые загрязнения с внутренних
поверхностей труб. Необходимость в подобной радикальной
прочистке возникает довольно редко, так что иметь в своем
арсенале такой мощный и дорогой агрегат — оправдано лишь для
организаций, управляющих большим числом домов. Для небольших
же ТСЖ стоит рассмотреть вариант о приобретении абонемента
на обслуживание в специализированной компании.
«Судя по нашему опыту, ТСЖ охотно приобретают ручной
инструмент, например, ключи для разных видов труб, а также
прочистные машины, помогающие бороться с засорами, —
отмечает Евгений Волохин, представитель компании RIDGID по
Уральскому региону. — Если говорить о более сложном
оборудовании, например, таком как системы видеодиагностики,
то ТСЖ только сейчас начинают все активнее интересоваться
ими. Небольшие товарищества для регулярной проверки
состояния трубопроводов обычно обращаются в одну из
специализированных фирм. В Екатеринбурге работает несколько
компаний, которые занимаются видеодиагностикой, и ТСЖ их
частые клиенты».
Как мы видим, ТСЖ путем проб и ошибок, порой на ощупь,
находят оптимальный баланс между самостоятельностью и
зависимостью от подрядчиков. Конечно, велик соблазн
попытаться сэкономить, предъявляя менее жесткие требования к
подготовке штатных специалистов и их экипировке. Но
профессионалы предостерегают от этого скользкого пути.
«Сейчас очень сложно работать, не имея под рукой
современного оборудования. Оно позволяет экономить время и
человеческие ресурсы, то есть, в конечном счете, снижает
себестоимость эксплуатации, — считает Галина Ананьева (УК
«Демидовский ключ»). — Безусловно, для работы с техникой
необходим и должный уровень профессионализма персонала. Для
его поддержания нужно стараться принимать участие в
различных обучающих мероприятиях, которые организуют
производители оборудования или муниципальные структуры,
периодически отправлять специалистов на курсы повышения
квалификации. Эти затраты всегда окупаются».
Разумеется, универсальных рецептов для ТСЖ не существует. В
нашей огромной стране слишком сильна местная специфика.
Однако для каждой ситуации можно найти наиболее разумное
решение, позволяющее с максимальной эффективностью
использовать имеющиеся средства и поддерживать инженерные
сети в надлежащем состоянии. Главное помнить, что погоня за
дешевизной в вопросах качества и кадровой политике никогда
не приводит к реальной экономии.
