Елена Алёшина, обозреватель Finam.ru
Российский
рынок недвижимости переживает не лучшие времена. Если в
прошлом году даже в летний период традиционного для этой
сферы затишья наблюдался подъем, то сейчас ситуация в
экономике не располагает, и стоит вопрос, по силам ли ценам
будет хотя бы обогнать инфляцию.
Взгляд на новостройки у экспертов пока довольно
оптимистичный. А вот на вторичном рынке жилья, по мнению
специалистов, надеяться на рост стоимости выше инфляции не
стоит, прогнозирует Александр Пыпин, руководитель
аналитического центра «ГдеЭтотДом.РУ». В 2013 году, по его
словам, ожидается рост на уровне 3-4% против роста на 6% в
2012 году, а также в 2011 и 2010 гг. Новостройки же, удачно
расположенные к местам вложения бюджетных средств и быстро
строящиеся, будут оставаться вложениями с доходностью выше
инфляции, полагает г-н Пыпин. Помимо столицы и
Санкт-Петербурга, эксперты советуют обратить внимание на
областные центры, ближайшие к Москве, и города чемпионата
мира.
Пока же, согласно исследованию группы компаний "МИЭЛЬ", цены
на новостройки в Москве в рублях в апреле упали на 4% . Речь
идет о жилье в пределах старых границ города, на новых
территориях уровень цен практически не изменился. На
вторичном рынке жилья также наблюдалось снижение: рублевые
цены с начала года упали на 1,1% (в долларах спад составил
2,1% по отношению к декабрю 2012 года за счет роста курса).
При этом объем предложения жилья растет. Это, кстати,
является одним из факторов, способствующим снижению цен - на
рынке присутствует возможность торга, что в ряде случаев и
происходит, хотя, как отмечают специалисты, торг
незначителен. Сейчас на рынке наблюдается классическая
коррекционная ситуация, считает Алексей Шленов,
исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».
«Сейчас мы опять находимся в ситуации, когда цены, спустя
несколько лет роста, могут на 3-5% скорректироваться вниз. И
эта волна ценовой коррекции может продлиться до осени», —
полагает эксперт.
Все прогнозы делаются с оговоркой, что макроэкономическая
ситуация не должна претерпеть серьезных изменений. Кроме
того, эксперты рассуждают на тему, какие показатели инфляции
брать за основу. Цифры фигурируют разные, однако специалисты
склонны считать, что реальная инфляция располагается в
диапазоне 12-15%, хотя иногда называются значения и выше.
Тем не менее, первичному сегменту рынка всё же будет
удаваться показывать лучшие результаты, надеются эксперты,
но опасаются, что инфляция продолжит расти. «Активная
эмиссия основных резервных валют мира за последние годы
постепенно приведет к увеличению инфляции во всех странах
мира, в том числе и в России. Маловероятно, что при нынешнем
уровне цен на недвижимость и платежеспособном спросе имеются
существенные резервы для продолжения роста цен на
недвижимость», — отмечает Александр Крапин, генеральный
директор аналитического агентства RWAY.
Одним из основных драйверов для рынка недвижимости выступает
ипотека. Темпы роста рынка ипотечного кредитования в начале
2013 года замедлились во многом из-за постепенного роста
ставок по ипотечным кредитам, свидетельствуют данные АИЖК.
Однако позже наметилась тенденция снижения ставок, начало
которой положил Сбербанк. В мае тенденция сохраняется: с 31
мая АИЖК снижает ставки по основной линейке ипотечных
продуктов в среднем на 1-1,2% в зависимости от срока
кредитования, первоначального взноса, суммы кредита и типа
ставки. Также о снижении ставок объявил ВТБ24. Тем не менее,
эксперты не ждут существенного падения ставок
преимущественно из-за дороговизны денег в России. В среднем
по России процентная ставка по ипотечному кредитованию в
рублях находится на уровне в 12,7% годовых, и при текущей
ставке рефинансирования, наблюдаемых уровнях инфляции
потенциал снижения ставок исчерпан, считает Максим Клягин,
аналитик УК «Финам Менеджмент». Опасения того, что снижение
ставок по ипотеке приведет к существенному удорожанию
недвижимости, по мнению экспертов, не оправданы. Это
действительно один из драйверов роста цен, однако на
стоимость жилья влияет и ряд других факторов, в частности,
размер первоначального взноса. При нормальном развитии
конкуренции рост цен в условиях увеличения спроса после
снижения ставки будет сдерживаться динамичным расширением
предложения на фоне развития нового строительства, полагает
Максим Клягин.
