Владимир Сергиевский,
стратег ИК «ФИНАМ»
Обеспеченность
россиян жильем продолжает оставаться низкой. Решению проблемы
дефицита жилых площадей будет способствовать удешевление
ипотечного кредитования и массовое строительство жилья для всех
категорий граждан.
По данным Росстата, средняя обеспеченность россиян жильем в
расчете на душу населения составила в 2009 году 22,4 кв. м. Это
весьма низкий показатель, с учетом того, что средняя по странам
Западной Европы цифра находится в районе 40-45 кв. м/чел., в США
этот показатель составляет более 65 кв.м./чел., а в Норвегии
достигает 75 кв. м./чел. Таким образом, несмотря на то, что по
площади Россия является самой большой в мире страной, здесь
наблюдается относительный дефицит жилых площадей. В числе
основных причин этого положения мы видим низкие темпы ввода
новых площадей на протяжении многих лет, вызванные значительным
недоинвестированием в строительный сектор (в советские времена
темпы строительства качественного индивидуального жилья
находились на весьма невысоком уровне), а также достаточно
низкую доступность жилья в стране.
На текущий момент средняя площадь жилого помещения в России
(квартиры или дома) составляет около 53 кв. м, что
приблизительно соответствует площади двухкомнатного жилья (47
кв. м). При этом более 40% населения живет в условиях, не
отвечающих минимальным требованиям благоустройства и
комфортности, в ветхих или предназначенных под снос помещениях.
О перспективах развития рынка жилой недвижимости свидетельствует
тот факт, что в настоящее время не удовлетворены своими
жилищными условиями (прежде всего жилплощадью) более 60% семей
страны и при наличии у них соответствующей возможности хотели бы
их улучшить.
Посредством ипотечного кредитования в стране финансируется не
более 10% сделок по покупке жилья, тогда как в развитых странах
это является общей практикой. По информации аналитического
центра «Русипотека», в 1 полугодии 2010 года было выдано
кредитов на общую сумму всего немногим более 155 млрд руб., при
этом 5 крупнейших игроков рынка выдали около 65% этой суммы, что
свидетельствует о достаточно высокой степени
монополизированности рынка и, как следствие, отсутствии на нем
достаточной конкуренции (относительно высокие ставки по
ипотечным кредитам). Мы объясняем неразвитость рынка отсутствием
подтвержденной кредитной истории подавляющей части населения,
высокой составляющей «серых доходов» в общих доходах россиян
(что не позволяет населению рассчитывать на ипотеку), но, прежде
всего, — высокими ставками по кредитам. Так, в России у ведущих
банков стоимость кредитов на приобретение жилья на вторичном
рынке при первоначальном взносе в 20-30% от стоимости объекта
недвижимости на срок не менее 10 лет составляет около 12,5%
годовых в рублях, тогда как ставки в валюте составляют в среднем
10-11% (в развитых странах стоимость ипотеки составляет 5-6%).
Поэтому очевидно, что находясь на ранней стадии развития,
российский ипотечный рынок обладает немалым потенциалом роста.
Рост ипотечного кредитования будет идти бок о бок со снижением
процентных ставок, что является одним из основных приоритетов
государственной Стратегии развития ипотечного жилищного
кредитования в РФ до 2030 года, реализация которой возложена на
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Стратегия
предусматривает, что к 2030 году приобретение, строительство и
наем жилья с помощью ипотечного кредитования и других форм
жилищного финансирования, станут доступными для 60% российских
семей. При этом средневзвешенная ставка по рублевым кредитам
должна снизиться до 6% годовых. Ожидаемое удешевление ипотечного
кредитования будет способствовать росту числа и объемов выданных
кредитов и, следовательно, платежеспособного спроса.
Для повышения доступности жилья правительство РФ выработало
долгосрочную стратегию массового строительства жилья для всех
категорий граждан, рассчитанную на период до 2025 года. Основным
целевым показателем стратегии является достижение ежегодного
ввода жилья в объеме 1 кв. м на душу населения, что к 2025 году
позволит достичь показателя средней обеспеченности жильем в 36
кв.м/чел. Таким образом, в своих долгосрочных планах
правительство РФ исходит из того, что ежегодно в стране будет
возводиться не менее 140-150 млн кв. м жилья, часть из которых
будет распределяться между льготными категориями населения, в
т.ч. в рамках федеральной целевой программы «Жилище». Исходя из
заявленных правительством планов, в 2025 году общий жилищный
фонд России достигнет 5,37 млрд кв. м, что на 69% выше текущего
значения этого показателя. Мы полагаем, что ежегодный прирост
площадей в расчете на душу населения в различных регионах будет
разный. Так, в Москве он будет значительно ниже, чем в
Подмосковье и прочих регионах вследствие ограниченности
территории города. Исходя из средних темпов прироста площадей за
последние 10 лет, мы полагаем, что в 2013 году они выйдут на
уровень в 0,5 кв. м/чел. в Москве, а в Московской области и
прочих регионах составят немногим более 1 кв. м/чел.