Дмитрий Шепелев,
редактор отдела парламентской и правительственной информации
газеты «Промышленный еженедельник» Объединённой промышленной
редакции
В Государственной Думе вновь говорили о жилье. Но не о
квадратных метрах как строке статистического отчёта, не об
объёмах ипотечной выдачи и даже не о ставках, которые давно
стали для многих российских семей отдельной формой
арифметического испытания. Говорили о людях, которые взяли
кредит, заплатили подрядчику или застройщику, исправно
перечисляют банку ежемесячные платежи, но обещанного жилья
так и не получили. О тех, кто купил землю, зарегистрировал
право, построил дом, а спустя годы получил иск государства
об изъятии участка. И о тех, кому выдали ключи от квартиры,
но не дали главного - зарегистрированного права
собственности.
Круглый стол фракции ЛДПР «Доступное жильё» прошёл в Малом
зале Государственной Думы.
По словам модератора
Романа Крастелева, очно прибыли представители двенадцати
регионов, а по видеосвязи было организовано более сорока
подключений. В начале заседания он назвал три главные темы:
обманутые дольщики, быстро растущую проблему мошенничества в
индивидуальном жилищном строительстве и изъятие земельных
участков у добросовестных собственников.
«Люди продают имеющуюся недвижимость, берут ипотеки,
кредиты, вкладывают материнский капитал и остаются без дома
либо без квартиры. Нерешение этой проблемы подрывает веру в
авторитет власти».
Прошедший круглый стол - был не обычный набор политических
заявлений. Почти каждое выступление содержало конкретную
цифру, юридическую коллизию или предложение, которое можно
превращать в законопроект, постановление правительства либо
поручение правоохранительным органам.
Три месяца ожидания - за счёт застройщика
Одно из наиболее понятных и социально чувствительных
предложений прозвучало от координатора Московского
городского отделения ЛДПР
Романа Крастелева. Он
предложил обязать застройщика компенсировать гражданину
расходы на аренду жилья, если сдача квартиры или дома
задержана более чем на три месяца.
«Указал в декларации срок сдачи - будь добр, сдай. Не
сдал по той или иной причине на три месяца - плати человеку
аренду, пока не построил дом».
В финале заседания
Крастелев развил эту мысль: на
недобросовестного застройщика можно возложить не только
арендные платежи, но и часть процентной нагрузки по ипотеке.
Он также предложил отменить действующий мораторий на
взыскание неустойки за просрочку передачи жилья, ужесточить
уголовную ответственность и уравнять меры поддержки
обманутых дольщиков многоквартирных домов и пострадавших
участников ИЖС.
Отдельно модератор поставил вопрос об ответственности
банков.
По его словам, если кредитная организация
аккредитовала подрядчика и фактически направила к нему
заёмщика, она не должна полностью устраняться после
исчезновения подрядчика и остановки стройки.
«Рынок всегда быстрее закона»
Депутат Государственной Думы
Валерий Селезнёв начал с
базовой формулы правовой безопасности: гражданин должен быть
уверен, что запись в Едином государственном реестре
недвижимости защищает, согласование государственного органа
что-то значит, а за ошибку государства не заплатит
добросовестный собственник.
Он напомнил, что законодательство о долевом
строительстве за два десятилетия серьёзно изменилось:
появились компенсационные механизмы, проектное
финансирование, счета эскроу и единая информационная
система. Однако старые проблемные объекты не исчезли, а
новые споры сместились к регистрации права, качеству
отделки, техническим дефектам, управляющим компаниям и
инфраструктуре.
«Рынок всегда быстрее закона. Как только государство
закрывает одну лазейку, появляются рассрочки,
предварительные договоры, корпоративные схемы, нестандартные
формы оплаты».
Селезнёв сослался на предупреждения Банка России о
рисках рассрочек от застройщиков и чрезмерных штрафах за
просрочку.
По его мнению, рассрочка не должна
превращаться в скрытую ипотеку без банковского контроля и
привычных гарантий для гражданина.
Депутат также
раскритиковал сокращение
гарантийных сроков: с пяти до трёх лет для объекта долевого
строительства и до одного года по отделочным работам. Если
семья выплачивает ипотеку двадцать или тридцать лет,
застройщик, по его словам, должен отвечать полным рублём не
только за срок сдачи, но и за качество результата.
Особое место в его докладе заняло ИЖС.
Селезнёв
перечислил подмосковные территории, где частное
домостроение особенно активно, и подчеркнул: рынок ИЖС
оказался менее зрелым и прозрачным, чем рынок
многоквартирного жилья. Семья берёт льготную ипотеку, банк
перечисляет деньги аккредитованному подрядчику, стройка
встаёт, подрядчик исчезает, а долг остаётся.
В числе необходимых мер
он назвал единый учёт
пострадавших, сохранение льготной ставки, реструктуризацию,
недопущение ухудшения кредитной истории, отсрочку платежей,
а в отдельных случаях - частичное или полное списание
задолженности и участие банков в достройке.
Федеральный реестр, честная реклама и конфискация
имущества
Заместитель председателя Комитета Государственной Думы по
бюджету и налогам
Каплан Панеш выступал по видеосвязи
из Краснодара. Он связал доступность жилья не только с
экономикой, но и с социальной справедливостью,
демографической безопасностью и будущим страны.
Панеш предложил целый пакет мер: запретить
рекламу инфраструктуры, отсутствующей в проектной
документации; ввести обязательное страхование
ответственности застройщика; ужесточить наказание за
незаконное привлечение денег и фальсификацию разрешительной
документации до десяти лет лишения свободы с конфискацией
имущества; создать федеральный реестр недобросовестных
застройщиков и публичный реестр их бенефициаров; расширить
обязательное применение эскроу на ипотеку и рассрочку в ИЖС;
запретить участие в выставках компаниям без разрешения на
строительство и проектной декларации; установить
персональную ответственность чиновников стройнадзора и
муниципалитетов, закрывавших глаза на нарушения.
По его оценке, за пять лет граждане потеряли в сфере
ИЖС не менее 30 млрд рублей, а количество пострадавших
составляет от 20 до 30 тысяч человек. Именно поэтому
Панеш настаивал на единой федеральной базе:
мошенник, обманувший людей в одном регионе, не должен
беспрепятственно открывать новую фирму в другом.
Сахалин: не делить на «ипотечных» и «за собственные
средства»
Координатор Южно-Сахалинского местного отделения ЛДПР
Василий Дронов сообщил о 137 пострадавших семьях
в регионе. Часть подрядчиков находится под следствием,
однако новые механизмы эскроу не решают судьбу тех, кто
заключил договоры раньше.
Сахалинские участники предложили приравнять пострадавших по
договорам подряда, заключённым до введения новых правил, к
обманутым дольщикам; разрешить перенаправлять бюджетные
субсидии от недобросовестного подрядчика новому проверенному
застройщику; дать гражданам возможность под строгим
контролем использовать средства на самостоятельную
достройку.
Особенно важным был третий тезис: защита не должна зависеть
от источника денег. Семьи, вложившие накопления или средства
от продажи единственного жилья, пострадали не меньше тех,
кто строил за счёт банковского кредита.
Улан-Удэ: 2500 семей и пустые эскроу-счета
Руслан Чувашов, дольщик жилого комплекса «Мегаполис»
в Улан-Удэ, говорил от имени 2 500 семей. Стройка
заморожена, руководители и предполагаемые сообщники
находятся под следствием, а люди продолжают платить ипотеку.
Его предложения были техническими, но принципиальными:
запретить банкам дробить ипотечный кредит так, чтобы на
счёте эскроу оставалась неполная сумма; не выдавать кредит
по переуступке права требования, если эскроу-счёт не открыт,
пуст или пополнен не полностью; обязать банк, надзорные
органы, исполнительную власть и инициативную группу быстро
составлять дорожную карту, не позволяя стройке превратиться
в долгострой.
Ключи есть, собственности нет
Федеральный эксперт в сфере ЖКХ
Дмитрий Бондарь
описал ситуацию, когда гражданин получает ключи и акт
приёма-передачи, а вместе с ними — обязанность платить за
коммунальные услуги, хотя дом ещё не поставлен на
кадастровый учёт и право собственности не зарегистрировано.
«Ключи у новосёла есть, а собственности нет. Гражданин
должен заходить в квартиру полноправным хозяином, а не
бесправным арендатором».
Бондарь предложил внести изменения сразу в
214-ФЗ, Жилищный кодекс и КоАП. Передавать ключи — только
после постановки дома на кадастровый учёт. Если застройщик
делает это раньше, он должен оплачивать сто процентов
коммунальных расходов до регистрации права. Обязанность
гражданина платить за ЖКУ должна возникать с момента записи
в ЕГРН, если задержка связана с действиями строительной
компании. За нарушение тридцатидневного срока передачи
документов в Росреестр эксперт предложил штрафовать
должностных лиц на 50 тыс. рублей, юридических - до 1 млн
рублей за каждый факт затягивания.
До эскроу - люди не попали ни под один защитный механизм
Представитель Всероссийской инициативной группы
Елена
Косарецкая сообщила, что только в Москве и
Московской области насчитывается более 1600 пострадавших
семей. Кто-то получил фундамент, кто-то стены, а у кого-то
стройка не начиналась вообще. При этом ипотека продолжает
начисляться, а дома необходимо передать банку в залог в
установленный срок.
Косарецкая подчеркнула: пострадавшие до 1
марта 2025 года не попали под новые механизмы защиты. Многие
выбирали подрядчиков из перечней, сформированных ведущими
банками, и воспринимали аккредитацию как подтверждение
надёжности. В результате подрядчик исчез, а банк продолжил
взыскивать долг.
Она потребовала создать федеральный реестр,
приравнять пострадавших в ИЖС к обманутым дольщикам МКД и
предусмотреть полную компенсацию либо достройку домов.
Решение,
по её мнению, может быть принято не только
федеральным законом, но и постановлением правительства или
приказом профильного министерства с обязательной методикой
для регионов.
Ленинградская область: рекомендации Банка России не
работают
Юлия Макарова, представлявшая пострадавших
Санкт-Петербурга и Ленинградской области,
сообщила о
3 896 выявленных семьях, из которых 2 580 строили
хозяйственным способом. В регионе возбуждено около
пятнадцати уголовных дел, однако власти разделяют
пострадавших по месту регистрации и называют часть из них
виновными в собственной беде.
Главный её вывод был адресован банковскому регулированию.
Рекомендации Банка России о реструктуризации, переносе
сроков и даже частичном списании не имеют обязательной силы.
На практике банки требуют дополнительный залог, повышают
льготную ставку до ключевой, начинают взыскание имущества и
увеличивают основной долг.
«За что банки получают бюджетную субсидию, если цель
программы - построенный дом - не достигнута?»
Этот вопрос оказался одним из самых неудобных и одновременно
самых точных на всём заседании.
Удмуртия: пока идёт следствие, активы исчезают
Светлана Холмогорова рассказала о региональном
реестре, в который включено более 140 семей, но только
ипотечных заёмщиков. Те, кто продал единственное жильё или
вложил многолетние накопления, остались за его пределами.
В Удмуртии,
по её словам, фигурируют двенадцать
проблемных подрядчиков, однако уголовные дела возбуждены
лишь по пяти. Проверки и экспертизы занимают годы. Пока лицо
остаётся свидетелем, имущество переоформляется на
родственников и аффилированных лиц. К приговору взыскивать
уже нечего.
Холмогорова предложила расширить конфискацию
на имущество, выведенное близким родственникам, ограничить
возможность прекращения уголовного преследования через
заключение контракта до приговора, запретить банкротство
подрядчика при расследовании уголовного дела и после
государственной компенсации передавать государству право
требования к виновному. Тогда найденные позднее активы
возвращались бы в бюджет, а не создавали «двойную выгоду»
потерпевшему.
Красноярск: 66 семей и 319 млн рублей ущерба
Алёна Берсенева сообщила, что только в
Красноярске инициативная группа насчитала не менее 66 семей
и ущерб не менее 319 млн рублей. В материалах фигурируют
одиннадцать подрядчиков, но уголовные дела возбуждены лишь
по трём. Единой региональной сводки нет, а собранные данные
являются результатом работы самих граждан.
Связь не позволила ей завершить выступление, однако ключевой
тезис прозвучал: каждый месяц промедления увеличивает ущерб,
а подрядчики получают время для вывода денег, смены
юридических лиц и переоформления имущества.
Нужна единая федеральная программа
Заместитель руководителя Центра законотворчества
Дмитрий
Матюшенков подвёл итог блоку по ИЖС.
По его оценке,
сначала необходимо определить масштаб проблемы и установить
единые критерии федерального реестра. Но сам реестр лишь
показывает, сколько семей пострадало и какой объём помощи
требуется.
Главным решением
Матюшенков назвал единую комплексную
программу - достройка объектов, льготное финансирование
новых подрядчиков, урегулирование ипотеки и процентов,
перенос сроков передачи дома в залог, возврат материнского
капитала без многолетних судебных процессов. Аналогичные
инструменты существуют для многоквартирных домов, но
отсутствуют для ИЖС.
Земля по реестру есть, а права на неё - нет
Третья часть заседания была посвящена гражданам, у которых
государство изымает участки и дома, ранее зарегистрированные
в ЕГРН.
Юлия Чамышева из Ставропольского края
заявила,
что аналогичные процессы охватили весь юг страны и
Московскую область. Основания различны: лесной фонд,
водоохранные зоны, архивные документы девяностых годов,
позднее выявленные границы. Итог один - гражданин доверился
государственному реестру, а спустя годы потерял имущество
без компенсации.
«ЕГРН превращается из государственного реестра в
информационно-справочную систему. Гражданин не должен
сомневаться в юридической чистоте объекта, сведения о
котором внесло государство».
Она предложила усилить принцип достоверности реестра,
установить ответственность Росреестра и конкретных
должностных лиц, а для уже возникших массовых случаев
рассмотреть специальную амнистию.
Алексей Ванин представлял более трёх тысяч семей из
четырнадцати населённых пунктов Ленинского городского округа
Московской области. Люди покупали участки под ИЖС, получали
разрешения, строили дома, а затем от той же администрации -
иски о сносе и изъятии.
Ванин предложил земельную амнистию и
персональную ответственность чиновников.
Валерий Селезнёв,
реагируя на выступление,
заметил: разовая амнистия
конкретной территории не решит общую проблему.
Он
предложил собрать и систематизировать аналогичные случаи
по всей Московской области, а затем выработать единый
механизм.
«Я бомж, и это не фигура речи»
Самым тяжёлым оказалось короткое выступление
Анны
Белоусовой. Она продала комнату в Саратове, чтобы внести
первоначальный взнос, выбрала подрядчика, аккредитованного
Сбербанком, получила судебное решение о взыскании, но
обнаружила, что у компании нет имущества. Установленный на
участке вагончик, в котором она пыталась жить, сгорел.
«Я бомж, и это не фигура речи. У меня нет ни жилья, ни
прописки. Я не прошу льгот - я прошу дать инструмент, чтобы
выжить и законно закрыть долг».
Белоусова предложила обратиться в Верховный Суд и
сформировать практику отступного - гражданин передаёт банку
право требования к подрядчику по вступившему в силу
судебному решению, а ипотечный долг прекращается или
уменьшается.
Светлана Кудлаева подняла ещё одну редко обсуждаемую сторону
проблемы. Орган опеки разрешил продажу единственного жилья с
долей несовершеннолетнего, полагаясь на банковскую
аккредитацию подрядчика. Семья осталась без дома, квартиры и
денег.
Кудлаева потребовала установить реальные меры
ответственности органов опеки и механизм восстановления
жилищных прав детей.
«Нас просто надули»
Когда-то
Президент России Владимир Путин, говоря о Минских
соглашениях,
сформулировал предельно ёмко:
«Подписывая
минские соглашения, мы всё-таки рассчитывали на то, что они
будут соблюдаться. Но, как выяснилось, нас просто надули».
Если переиначить слова главы государства применительно к
обсуждаемой проблеме, то сегодня внутри страны надувают уже
российских граждан - недобросовестные строители, получающие
деньги и оставляющие людей без жилья. Но вопросы возникают и
к банкам, аккредитовавшим подрядчиков, перечислившим им
ипотечные средства и затем сохранившим все требования к
заёмщику.
Это не означает автоматической причастности кредитной
организации к обману. Однако государство обязано проверить
качество аккредитации, контроль исполнения работ, движение
бюджетных субсидий и реакцию банков на массовую остановку
строительства.
Иначе получается парадокс - подрядчик получает деньги и
исчезает, банк сохраняет право требовать платежи, а
единственным участником схемы, несущим реальные долгосрочные
потери, остаётся гражданин.
Между гражданским спором и преступлением
Не всякое нарушение договора является преступлением.
Задержка сама по себе ещё не доказывает, что подрядчик с
самого начала намеревался похитить деньги заказчика.
Но массовое заключение договоров, получение средств от
большого числа граждан, вывод денег, имитация строительных
работ, сообщение заведомо недостоверных сведений,
продолжение привлечения новых заказчиков при очевидной
невозможности исполнять обязательства, смена юридических лиц
и исчезновение руководителей могут указывать уже не на
обычный хозяйственный риск, а на признаки организованной
преступной схемы.
Дом как результат, а не обещание
Круглый стол не завершился принятием закона. Но у
парламентариев, экспертов и инициативных групп уже
сформирован достаточно подробный перечень решений.
Компенсация аренды и ипотечных процентов при просрочке.
Отмена моратория на неустойку. Федеральный реестр
пострадавших и бенефициаров подрядчиков. Обязательная
полнота эскроу-счёта. Страхование ответственности.
Реструктуризация и списание долга. Участие банков в
достройке. Единая программа помощи для ИЖС. Ответственность
за ложную рекламу и фиктивные разрешения. Защита детей, чьи
доли были проданы с разрешения органов опеки. Достоверность
ЕГРН и компенсация при ошибке государства.
Все эти предложения объединяет одна мысль - обязательство
перед гражданином нельзя считать исполненным только потому,
что подписан договор, открыт счёт эскроу, выдан кредит или
внесена запись в отчёт.
Для семьи результат - это построенное качественное жильё,
переданное в установленный срок, с зарегистрированным правом
собственности. Для собственника земли - это уверенность, что
государственная регистрация не будет отменена через десять
или двадцать лет без его вины и без компенсации.
Всё остальное пока остаётся обещанием. А ипотеку, аренду и
последствия чужих ошибок люди оплачивают в реальности. Этот
дисбаланс необходимо исправлять - не очередным обещанием, а
законом и работающим механизмом ответственности.
От редакции
«Объединённая Промышленная Редакция» благодарит фракцию
ЛДПР в Государственной Думе Федерального Собрания Российской
Федерации и Московское городское отделение ЛДПР за
содействие в организации освещения круглого стола.
Отдельную благодарность редакция выражает заместителю
руководителя Московского городского отделения ЛДПР, депутату
Совета депутатов муниципального округа Можайский города
Москвы Егору Игоревичу Анисимову за предоставленную
возможность принять участие в мероприятии и подготовить
настоящий материал.
