Сенатор Сергей Лукин: «Для улучшения делового климата в сфере строительства необходима синхронизация действий застройщиков и ресурсоснабжающих организаций»

В число важнейших задач, поставленных в майском Указе Президента РФ Владимира Путина, входит обеспечение россиян качественным доступным жильём, улучшение жилищных условий не менее пяти миллионов семей ежегодно. Достичь этого показателя планируется, в частности, за счёт увеличения ежегодного объёма строительства не менее чем до 120 миллионов квадратных метров к 2024 г. С этой целью разработан национальный проект «Жильё и городская среда». Его реализация включает мероприятия по стимулированию программ развития жилищного строительства, модернизации отрасли, совершенствованию механизмов государственной поддержки и нормативно-правовой базы в означенной сфере. Системная работа, призванная обеспечить выполнение стратегических задач данного направления на законодательном уровне, ведётся в верхней палате парламента.

В начале июня в Совете Федерации прошли парламентские слушания на тему «Формирование благоприятного предпринимательского климата в строительной отрасли».

Следует отметить, что улучшение условий предпринимательской деятельности с 2012 года входит в число основных приоритетов экономического развития России. Существенное внимание уделяется, в частности, сокращению сроков предоставления государственных и муниципальных услуг в градостроительной сфере, установлению исчерпывающих перечней процедур, созданию условий для перехода на электронную форму предоставления услуг. В настоящее время существенно сократился срок получения разрешения на строительство. Проведена большая работа по унификации процедур подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения. Однако остаётся ещё немало нерешённых задач, и точку на достигнутом ставить слишком рано. Дальнейшая оптимизация административных регламентов, сокращение количества процедур в строительстве и сроков их прохождения окажет положительное влияние на развитие строительной отрасли и увеличение объемов возведения жилья.

О факторах, сдерживающих темпы жилищного строительства, участников парламентских слушаний в своем выступлении проинформировал член Совета Федерации от законодательной власти Воронежской области Сергей Лукин.

В преддверии мероприятия в верхней палате Парламента сенатор провёл серию консультаций с застройщиками региона, и в ходе выступления обозначил проблемы, с которыми сталкиваются строители, переживающие в настоящее время непростой переходный период к проектному финансированию отрасли. По словам парламентария, в числе наиболее острых вопросов - технологическое присоединение к сетям инженерно-технического обеспечения.

«Основой выполнения нацпроекта «Жилье и городская среда» должна стать синхронизация действий застройщиков и ресурсоснабжающих организаций, – подчеркнул Сергей Лукин. – При этом до сих пор остаётся нерешённым ряд вопросов обеспечения инженерной инфраструктурой участков, предназначенных для жилищного строительства в рамках проектов комплексного освоения территорий и развития застроенных территорий, несмотря на то, что именно на такие проекты делается ставка при массовой застройке и достижении намеченных целей по вводу жилья».

Присоединение к сетям крупных заявителей в рамках реализации комплексного освоения земельных участков и развития застроенных территорий сопряжено с массой проблем, ключевой из которых является отсутствие технической возможности подключения к сетям. Естественные монополии объясняют такое положение дел отсутствием ресурса, пропускной способности существующих сетей и сооружений или их полной изношенностью, а также отсутствием в инвестиционной программе ресурсоснабжающей организации необходимых средств и мероприятий, направленных на создание возможности подключения к сетям объектов нового строительства. Ситуация усугубляется отсутствием полномочий ресурсоснабжающей организации на региональном и местном уровне в части принятия решений о подготовке и заключении договоров и технических условий на подключение объектов в объемах комплексной застройки. В сложившихся условиях фактически единственным вариантом для крупного заявителя остаётся реконструкция или строительство за счёт собственных средств магистральных сетей и головных сооружений ресурсоснабжния, с включением предстоящих затрат в плату за технологическое присоединение.

Необходимо отметить, что размер платы за подключение определяется в порядке, установленном Правительством РФ или уполномоченным органом исполнительной власти, и зависит от расходов на выполнение всего комплекса необходимых мероприятий - в том числе строительства и реконструкции объектов ресурсоснабжения и электросетевого хозяйства. При этом стоимость подключения, рассчитанная с применением стандартизированных тарифных ставок и ставок платы за единицу максимальной мощности, как правило, в два-три раза выше, чем стоимость тех же мероприятий, определенная с применением сметных нормативов на основании разработанной проектной документации (по индивидуальному проекту).

Но, несмотря на очевидное положительное влияние применения индивидуального тарифа на реализацию проектов комплексного освоения территории и развития застроенных территорий, плата за подключение к инженерным и электрическим сетям по индивидуальному проекту устанавливается только при наличии целого ряда оснований. По мнению члена Совета Федерации Сергея Лукина, максимальное расширение такой возможности позволит оптимизировать расходы застройщиков на техприсоединение.

Выступая на парламентских слушаниях, парламентарий отметил, что существенным условием снижения платы за технологическое присоединение и стоимости подключения может стать отмена НДС и налога на прибыль, которые закладываются в тариф органом регулирования.

Кроме того, сенатор считает важным обеспечить застройщику возможность заключения договоров о подключении с сетевыми организациями на основании заключённых договоров о развитии застроенных территорий до начала процедуры предоставления и передачи земельных участков застройщику. В настоящее время застройщик становится заложником противоречий между положениями Градостроительного кодекса и подзаконными актами. При реализации проекта развития застроенных территорий одним из обязательств инвестора-застройщика является разработка проекта планировки и межевания территории, для чего в соответствии со статьей 42 Градостроительного кодекса необходима информация о возможности инженерного обеспечения застройки. В то же время Правила подключения объектов капитального строительства к действующим централизованным системам гласят: для заключения договоров на техприсоединение необходимо предоставить документ, подтверждающий право собственности на объект капитального строительства или земельный участок (или иное предусмотренное законом обоснование). При этом в п. 9 ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ указано, что земельные участки могут быть предоставлены лицу, с которым заключён договор о развитии застроенной территории, только после утверждения документации по планировке территории. Данное противоречие должно быть устранено, подчеркнул Сергей Лукин.

В настоящее время сложилась ситуация, когда все предстоящие затраты по инженерному обеспечению земельных участков в конечном счете ложатся на плечи застройщика, причём основная их часть приходится на первые объекты застройки в рамках комплексного освоения территорий и развития застроенных территорий, независимо от продолжительности дальнейшего строительства. Такой механизм обеспечения инженерной инфраструктурой объектов жилищного строительства вкупе с действующей моделью формирования и взимания платы за техприсоединение не всегда соответствует бюджету проекта застройки и зачастую делает его реализацию экономически нецелесообразной.

«В целях обеспечения земельных участков объектами инженерной инфраструктуры и снижения затрат застройщика на осуществление техприсоединения в рамках проектов комплексного освоения территории и развития застроенных территорий, считаю необходимым разработать механизм финансирования строительства головных сооружений инженерно-технического обеспечения и электроснабжения за счёт средств федерального бюджета и инвестиционных программ ресурсоснабжающих организаций. В том числе стоит предусмотреть варианты проектного финансирования или целевого кредитования банками сетевой организации с использованием механизмов господдержки в виде субсидирования процентной ставки либо прямого финансирования», - заявил Сергей Лукин.

По мнению сенатора, этот шаг сделает более прозрачным формирование стоимости строительства дорогостоящих головных инженерных сооружений, а также создаст механизм, повышающий заинтересованность в развитии инженерной инфраструктуры у ресурсоснабжающих организаций, так как при использовании бюджетного финансирования или банковского кредитования временной период освоения финансовых средств будет ограничен нормативами. Кроме того, это выведет затраты на обоснованный уровень.

Отметив, что строительство подводящих сетей к площадкам комплексной застройки является чрезвычайно важным направлением, парламентарий предложил вернуться к рассмотрению целевого финансирования подводящих и внутриплощадочных сетей за счёт бюджетных средств в объеме 4 тыс. руб.

Эти нормативы на квадратный метр строящегося жилья были предложены и неоднократно декларировались при реализации программы «Жилье для российской семьи», но до применения указанного механизма дело так и не дошло. По мнению сенатора, для того, чтобы данная мера поддержки стала действенной, необходимо максимально упростить процедуру, исключив заведомо невыполнимые требования в части выкупа сетей как застройщиками, так и ресурсоснабжающими организациями.

Напомнил в своём выступлении парламентарий и о необходимости скорейшего решения вопроса так называемых «бумажных мощностей», также влияющего на стоимость техприсоединения. В регионах существуют неиспользуемые электрические мощности, зарезервированные потребителями – согласно статистике, в большинстве субъектов их доля составляет 30-40%. Неиспользуемые зарезервированные мощности не могут быть предоставлены инвесторам, которым необходимо подключение к электрическим сетям, а их перепродажа осуществляется по завышенным ценам. Таким образом, масштабные инвестиции в строительство новых мощностей ведут к очередному росту тарифов для населения. При этом экономических стимулов для отказа от избыточных мощностей у потребителей на сегодняшний день нет. В конце 2018 года данный вопрос был проработан Советом Федерации совместно с Министерством энергетики. Подготовленным Минэнерго документом предусматривалась возможность поэтапного перехода к оплате зарезервированных мощностей. Однако соответствующее Постановление Правительства до сих пор не утверждено.

Сергей Лукин подчеркнул: «Регионам необходимо незамедлительное решение проблемы «бумажных мощностей», которое позволит вовлечь в хозяйственную деятельность предприятий электросетевого комплекса неиспользуемые мощности потребителей и дать дополнительный импульс жилищному строительству».

В числе принципиально важных вопросов для ускорения реализации программы по переселению граждан из ветхого и аварийного жилья Сергей Лукин отметил возможность частичного возмещения затрат застройщика. «Существенной помощью и для застройщиков, и для муниципалитетов в развитии застроенных территорий должен стать механизм субсидирования из бюджетов разных уровней части затрат строительных организаций понесённых в рамках обязательств по расселению граждан – до 25 процентов. В таком случае необходимость в значительном увеличении плотности застройки исчезнет. Кроме того, решение данного вопроса значительно сократит объемы прямого бюджетного финансирования реализации программы переселения граждан из ветхого и аварийного жилья, и вовлечет строительный бизнес в решение проблем обеспечения устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда», - считает Сергей Лукин. К сожалению, данная инициатива Минстроя пока не получила законодательного оформления.

В ходе парламентских слушаний сенатор констатировал, что не снижается острота и такого вопроса, как обеспечение безопасности эксплуатации и надлежащего технического обслуживания инженерных сетей. По мнению Сергея Лукина, необходимо законодательно обязать ресурсоснабжающие организации безвозмездно принимать на баланс и техническое обслуживание как внешние инженерные сети, построенные застройщиком за границами земельного участка, так и внутриквартальные, созданные в рамках договора подключения.

В соответствии с действующими правилами, застройщики несут балансовую и эксплуатационную ответственность в границах своего участка, за их пределами – ресурсоснабжающая организация. При этом строительство объектов инженерной инфраструктуры до границ участка осуществляет сетевая организация за счёт внесённой застройщиком платы за подключение, а в его границах – непосредственно застройщик за счет собственных средств. Такой механизм строительства объектов инфраструктуры приводит к проблеме бесхозяйных сетей и сооружений. Как показывает практика, ресурсоснабжающие организации не заинтересованы в принятии построенных сетей, которые не только не увеличивают доходную составляющую, но и требуют дополнительных затрат на содержание.

«Коммунальная инфраструктура относится к опасным объектам, правильная эксплуатация которых неизмеримо важна. Данный вопрос должен решаться не только и не столько с точки зрения экономической целесообразности, но прежде всего исходя из безопасности населения», - подчеркнул член Совета Федерации.

Еще один акцент в своем выступлении Сергей Лукин сделал на необходимости отнесения развития застроенных территорий к категории государственных и муниципальных нужд. Сенатор пояснил, что согласно действующей редакции Градостроительного кодекса проекты развития застроенных территорий реализуются на участках, где расположены подлежащие сносу дома, переселение из которых предусмотрено муниципальными адресными программами. В то время как жилые помещения в таких домах подлежат выкупу в муниципальных нуждах, другие объекты недвижимости (сараи, гаражи, хозпостройки), в границах территории, застройщик вынужден выкупает путём свободного договора отдельно с каждым собственником. Данные отношения никак не урегулированы, что создаёт почву для ультимативных требований собственников, назначающих за свои постройки спекулятивную цену, значительно превышающую рыночную.

Сергей Лукин отметил, что в целях решения данной проблемы следует подготовить единый правовой механизм принудительного выкупа по рыночной стоимости для государственных или муниципальных нужд хозяйственных построек, расположенных в границах территорий, подлежащих развитию, и внести соответствующие изменения в действующие нормативно-правовые акты.

В ходе парламентских слушаний Сергей Лукин также высказался в поддержку реформы ценообразования в строительстве. Он указал на то, что действующая система индексации не в полной мере отражает реальный рост цен на строительные материалы, заработную плату рабочих и транспортные услуги. Кроме того, существующие правила зачастую препятствуют применению современных технологий. В частности, при строительстве социальных объектов с привлечением бюджетных средств смета предусматривает использование устаревших или даже снятых с производства материалов. Их замена на актуальные аналоги сопряжена с прохождением бюрократических процедур, кроме того, утверждённые расценки на современные материалы, их монтаж и установку вовсе отсутствуют.

Также сенатор считает необходимым осуществление контроля над увеличением стоимости материалов для строительства. «Когда стоимость материалов, оговорённая в момент заключения договора, существенно возрастает в процессе реализации проекта, это неминуемо ведёт к увеличению стоимости строительства, что не только создаёт угрозу финансовой устойчивости застройщика, но и может негативно отразиться на выполнении планов по обеспечению граждан качественным и доступным жильем», - подчеркнул Сергей Лукин.

Напомним, что в ходе совещания по вопросам ценообразования на оборудование и материалы, применяемые в строительной отрасли, состоявшегося в апреле этого года под руководством Дмитрия Медведева, премьер-министр заявил о необходимости осуществления постоянного мониторинга цен на строительном рынке и недопущения их необоснованного роста. Дмитрий Медведев подчеркнул, что цены на материалы - важный фактор успеха в реализации национального проекта, напрямую влияющий на себестоимость, а значит, и масштабы жилищного строительства. «Важно уже на начальном этапе реализации нацпроектов проанализировать ресурсы строительной отрасли, возможности транспортной сферы по доставке материалов. Оценить баланс спроса и предложения на сырьё в этой сфере. Просчитать потребность в строительной технике, оборудовании в разрезе каждого региона», - отметил Руководитель Правительства.

С высказанными Сергеем Лукиным замечаниями выразил солидарность аудитор Счетной палаты Юрий Росляк, назвав абсолютно правомерным стремление устранить проблемы, которые мешают эффективной работе по достижению целей, обозначенных в национальных проектах. Он отметил, что проверки Счетной палаты выявляют такие факторы риска, как неопределенность потенциала земельных участков, инженерного обеспечения территории и перспектив снижения стоимости подключения к технологическим сетям.

Юрий Росляк особо отметил проблему неопределенности перспектив финансово-хозяйственной деятельности организации. Он констатировал, что в результате обязательств по обеспечению участков инженерной инфраструктурой возложенных на плечи застройщика, цена квартиры становится запредельной. «При этом мы говорим, что жилье должно быть доступно гражданам со средним уровнем дохода, а с государственной поддержкой – ниже среднего. Эти обременения нужно снимать с бизнеса и переносить на уровень государственной власти, если мы хотим добиться соответствующих результатов», – убежден аудитор Счетной палаты.

Однако начинать нужно с создания системы опережающего градостроительного планирования и развития инфраструктуры: «Генеральные планы всех поселений должны предусматривать развитие, в том числе, селитебных территорий как минимум до 2035 года. С учетом всех особенностей территории – плотности заселения, разрешенной этажности, близости к культурным и природным объектам – необходимо сформировать сбалансированные проекты развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, а так же строительства объектов делового, жилого и производственного назначения».

Отметив, что для решения поставленных задач нужна взаимоувязка всего массива федеральных, ведомственных и региональных нормативно-правовых актов, Сергей Лукин поддержал предложение о создании рабочей группы, которая будет выполнять функцию стратегического государственного планирования по данному направлению.

По итогам парламентских слушаний были приняты рекомендации в адрес Правительства РФ, Министерства строительства и ЖКХ России, органов государственной власти субъектов РФ, с целью дальнейшего формирования благоприятного предпринимательского климата в строительной отрасли.