Инвестиции
в офисную коммерческую недвижимость вот уже много лет по
праву считаются одной из самых выгодных форм вложения
средств. Спрос на комфортные помещения для бизнеса, несмотря
на негативные явления в экономике, продолжает оставаться
стабильным, лишь с некоторой поправкой на колебания арендных
ставок. И всё же очевидно, что девелоперы стремятся
максимально сократить расходы на строительство и
эксплуатацию бизнес-объектов. Рассмотрим пути решения этой
задачи в условиях постоянного роста цен на энергоносители,
строительные и отделочные материалы.
Лучше дешевле, да лучше
Бурное развитие частного бизнеса определяет положительную
динамику спроса на офисные помещения средней и высокой
ценовой категории. Именно благодаря данному обстоятельству
строительство малоэтажных административных зданий
стремительно развивается во всех регионах России.
Бизнес-центры общей площадью до 30 тыс. кв. м, имеющие от
трёх до пяти этажей, представляют для девелоперов особый
интерес по причине быстрой окупаемости и относительно
несложного управления таким имуществом. И это вполне
понятно: срок окупаемости — ключевой фактор, определяющий
привлекательность любого инвестиционного проекта, а от
сложности управления объектом зависит размер
эксплуатационных расходов.
Срок возврата инвестиций зависит от многих факторов.
Например, от места расположения здания, от наличия
бесплатных парковочных мест, внутренней и внешней
инфраструктуры. Однако главное — это грамотно рассчитать
размер арендной ставки исходя из общего объёма проектных
затрат и рыночной ситуации.
«Офисы имеют наилучшую (в плане сроков) окупаемость по
сравнению с гостиницами или складами, — говорит Михаил Гец,
руководитель департамента коммерческой недвижимости компании
Blackwood. — При ставке аренды в $600-850 за квадратный метр
в год срок окупаемости бизнес-центра класса «А» составляет
четыре-шесть лет». Примерно те же цифры называет и Елена
Земцова, исполнительный директор компании Delta Estate:
«Сегодня оптимальный средний срок окупаемости проекта —
пять-семь лет, — объясняет она, — хотя до 1998 года офисный
объект можно было «отбить» за три года».
В то же время следует отметить, что ситуация с реализацией
офисов в Москве разительно отличается от сложившейся в
регионах. Если в столице инвесторы охотно участвуют в
проектах, предполагающих строительство бизнес-центров общей
площадью от 20 тыс. кв. м и больше, то в других городах у
девелоперов более популярны объекты из сегмента до 10 тыс.
кв. м. Конечно же, ничего удивительного в этом нет:
благодаря тому, что рыночная стоимость аренды офисов в
Москве в разы выше, столичные бизнесмены чувствуют себя
намного уверенней своих региональных коллег. «Чем дешевле,
тем лучше – таким должен быть принцип девелопера, — заявляет
Павел Солодкий, генеральный директор нижегородской УК
«Региональный центр международной торговли». — Дорогие
бизнес-центры в сегодняшних условиях вряд ли можно назвать
эффективными, так как они долго строятся, долго заполняются
и долго окупаются». Аналогичного мнения придерживается и
Татьяна Романчева, директор «Нижегородского центра научных
исследований»: «Срок окупаемости напрямую зависит от объёма
проекта. Если мы строим глобальный для Нижнего Новгорода
центр площадью 20-30 тыс. кв. м, то срок окупаемости в 5 лет
(даже до налогообложения) — это утопия. В качестве примера
можно привести проект, который не так давно появился в
Нижнем Новгороде — бизнес-центр класса «А» на Решетниковской.
Расчёт арендных ставок шёл исходя из срока окупаемости в
пять лет. В результате только наполнение этого бизнес-центра
продолжалось целых полтора года: стоимость аренды получилась
очень высокой».
Обеспокоенность девелоперов понять несложно. При
себестоимости строительства офисных зданий класса «А» или
«В» порядка $850-1000 за кв. м средняя ставка аренды в том
же Нижнем Новгороде составляет 600 руб. за кв. м в месяц,
что едва дотягивает до уровня арендных ставок кризисного
2008 года. Предположим, речь идёт об объекте общей площадью
7000 кв. м. Нетрудно подсчитать, что его себестоимость
составит как минимум $5950000, а годовая выручка от сдачи
офисов в аренду — $1575000 (при курсе 32 руб. за $1). Чтобы
достичь суммы первоначальных вложений, управляющей компании
необходимо собирать арендную плату около четырёх лет, а если
прибавить к этому времени ещё пару лет на строительство,
срок окупаемости составит шесть лет. С более крупными
объектами ситуация сложнее: на заполнение арендаторами
здания, площадь которого начинается от 20 тыс. кв. м, в
зависимости от различных обстоятельств может уйти и год, и
два, и три. К тому же и строительство в этом случае может
быть более долгим. Вот и получается, что средний срок
возврата средств составляет 7,5 лет, а то и больше. При этом
пытаться сильно завышать стоимость аренды бессмысленно,
поскольку в противном случае окупаемость проекта может
затянуться на неопределённо долгий период. Впрочем,
существует и другой путь. Например, можно попробовать
сократить сроки и стоимость возведения объекта за счёт
применения современных технологий и материалов.
Строим быстро, качественно и недорого
Не секрет, что один из самых затратных и трудоёмких этапов
строительства — это фасадные работы, от качества которых
зависит не только внешний вид здания, но и комфортная
атмосфера внутри него. Для такого объекта, как бизнес-центр,
качество фасадов является определяющим фактором, поскольку
от него зависит и внешняя привлекательность,
респектабельность здания, и его теплоизоляционные
характеристики.
В настоящее время при возведении многих объектов жилого и
административного назначения нередко применяются различные
штукатурные системы с декоративной композитной облицовкой. К
сожалению, подобные системы зачастую являются весьма
дорогостоящим решением и не всегда достаточно ненадёжным.
Известно, что штукатурный фасад обладает плохой
ремонтопригодностью и подвержен неблагоприятному воздействию
внешней среды. Кроме того, материалы, входящие в его состав,
могут быть пожароопасны, а технология монтажа «мокрого»
фасада требует плюсовой температуры воздуха, что весьма
неудобно при работах в холодное время года.
При возведении офисных центров более разумно и рационально
использовать навесные вентилируемые фасады (НВФ), которые
значительно улучшают теплотехнические характеристики здания.
Это позволяет отказаться от толстостенных ограждающих
конструкций, благодаря чему происходит ощутимая экономия на
материалах и фундаменте. К тому же применение навесных
систем даёт возможность реализовать любые архитектурные
замыслы и придать зданию более современный и презентабельный
вид.
Строго говоря, вентфасад — это металлический каркас, который
крепится к стенам и несёт на себе какой-либо облицовочный
материал. Под облицовкой, на несущей стене, монтируется слой
теплоизоляции, а между утеплителем и облицовкой оставляется
воздушный зазор, исключающий накопление влаги в изоляционных
материалах. Основные преимущества системы — эстетическая
привлекательность, долговечность, износостойкость, простота
и скорость монтажа и, конечно же, создание внутри помещений
здорового микроклимата. Выполнение последнего условия
обеспечивается за счёт возникновения особого «эффекта
термоса». Благодаря низкой теплопроводности вентфасад
позволяет экономить на отоплении и кондиционировании, что
значительно сокращает эксплуатационные расходы.
«На сегодняшний день навесные вентилируемые системы —
наиболее эффективная фасадная технология, — уверен Сергей
Якубов, руководитель департамента фасадных систем и
ограждающих конструкций компании Металл Профиль, лидера по
производству фасадных и кровельных систем в России. — Она
лишена недостатков штукатурных систем, не требует
периодического обновления, не имеет ограничений в
применении, а срок её эксплуатации составляет в среднем не
менее 50 лет». Также специалист отмечает, что монтаж НВФ
осуществляется намного быстрее, чем процесс
«оштукатуривания», а это немаловажно: время строительства
таким образом можно существенно сократить.
В зависимости от архитектурно-дизайнерского решения
облицовка вентилируемых фасадов может осуществляться
различными материалами. Долгое время наиболее популярным из
них оставался керамогранит. Его широкое применение
обусловлено эстетичностью и относительно невысокой ценой,
однако материал этот не отличается надёжностью и обладает
целым рядом недостатков. Так, например, его довольно большой
вес — 15-25 кг на кв. м — создаёт существенную нагрузку на
несущую подсистему. В результате её приходится усиливать, а
это — увеличение расходов на строительство. Ещё один минус –
хрупкость, по причине которой керамогранит не рекомендуется
использовать в регионах с повышенной сейсмической
активностью. К тому же керамогранитные тяжёлые плитки, как
известно, закрепляются на фасаде при помощи специальных
защёлок — кляммеров. Это ещё одно обстоятельство, говорящее
отнюдь не в пользу данного вида облицовки: при тушении
пожара, под напором пены из водомёта, пружины крепёжного
элемента могут ослабнуть, что, конечно же, повлечёт за собой
немедленное обрушение панелей.
Хорошая альтернатива керамограниту — материалы из
оцинкованной стали с полимерным покрытием. Например, вполне
бюджетным и в то же время качественным решением может стать
профнастил МП-18 «Волна», имеющий полиэстровое покрытие
толщиной 25 мкм. Стоимость профнастила в августе 2013 года
составляла 245 руб. за кв. м — это дешевле облицовки из
керамики, которая обходилась на тот момент в 400 руб. за кв.
м. Стальные материалы более лёгкие, а их долговечность
обеспечивается износостойкими полимерами, надёжно
защищающими сталь от коррозии и механических повреждений.
Более эстетичный вариант — стальные фасадные кассеты и
линеарные панели. Однако кассеты многие девелоперы считают
дорогим решением, а к некоторым видам линеарных панелей
предъявляют претензии из-за их нестабильной геометрии,
которая отрицательно сказывается на эстетических свойствах
фасада. Впрочем, здесь проблема скорее в правильном выборе
решения. «В 2012 году мы начали производство облицовочных
панелей Primepanel, которые по своим потребительским
свойствам максимально приближены к более дорогим фасадным
кассетам, имея при этом вполне демократичную стоимость», —
рассказывает Сергей Якубов (Металл Профиль). По словам
специалиста, ключевой особенностью Primepanel является
высокая точность её геометрических характеристик и
отсутствие «эффекта линзы», с которым до сих пор
производителям облицовочных материалов не удавалось
справиться. Немаловажно и то, что панели можно использовать
для отделки любых наклонных плоскостей в любых направлениях.
Где взять дешёвую энергию?
Затраты на реализацию проекта офисного здания не
ограничиваются стоимостью аренды земли и
строительно-монтажных работ. Значительная часть расходов,
также влияющая на сроки окупаемости объекта, связана с его
содержанием. Например, отопление и электроэнергия ежегодно
обходятся в далеко не самые маленькие суммы. Эта проблема
особенно актуальна в регионах, где температура воздуха в
зимнее время может падать до -40-50°C. В подобных условиях
централизованная система теплоснабжения не всегда
справляется с большой нагрузкой, и даже при бесперебойной
подаче тепла в здании может быть холодно. Тогда, как
правило, в дело идут различные тепловые пушки, обогреватели
и другие электроустановки, помогающие сохранить комфортную
атмосферу в помещениях. Результат — внушительные счета за
электроэнергию, не добавляющие оптимизма девелоперам.
В качестве экономичного источника тепла могут быть
использованы геотермальные тепловые насосы. Собственно,
называть эти аппараты источником тепла не совсем правильно:
они не производят тепло, а отбирают его у грунта (причём в
некоторых случаях — даже у промёрзшего) и переносят его в
помещение. За счёт этого и происходит экономия: на каждый
потребляемый насосом киловатт электроэнергии устройство
выдаёт 4-6 киловатт природного тепла. «Применяя такое
решение, можно обогреть здание любой площади, независимо от
того, в каком регионе оно находится, — отмечает Андрей
Осипов, руководитель направления «Тепловые насосы» компании
«Данфосс», ведущего мирового производителя
энергосберегающего оборудования. — В этом его
универсальность: он способен работать даже в таких
географических зонах, где земля промерзает на несколько
метров. Но и это ещё не всё. При помощи подобного агрегата
вы можете не только нагревать воду для системы отопления и
водоснабжения, но и осуществлять кондиционирование, что тоже
немаловажно».
Ещё один способ экономии — это использование энергии солнца.
До недавнего времени данный метод считался дорогим и
непрактичным по причине отсутствия эффективных технологий
преобразования солнечного излучения в электроэнергию. Но всё
меняется, и в настоящий момент существует эффективное и
доступное оборудование, позволяющее вырабатывать
электричество при помощи солнца. Так, например, в Москве, на
крыше здания Департамента топливно-энергетического хозяйства
с этой целью установили 66 солнечных панелей мощностью по 50
Вт. Для преобразования полученной электроэнергии в
переменный ток были использованы сетевой инвертор Danfoss
UniLynx 3600 мощностью 3,6 кВт и автоматический инвертор
Xtender XTH-6000-48. Система не только поставляет
потребителю дешёвую энергию, но и заряжает аккумуляторные
батареи, которые могут быть использованы при возникновении
аварийных ситуаций.
Применение солнечных панелей позволило Департаменту ТЭХ
сократить затраты на электроэнергию на 30% , что подтвердили
специально проведённые исследования.
Мы рассказали о нескольких способах экономии при
строительстве и эксплуатации офисных зданий, однако при
желании девелоперы могут найти и дополнительные пути
оптимизации своих расходов. Например, летнее кафе на крыше
или сдача в аренду фасадов под размещение рекламных
материалов — тоже хорошие способы ускорить окупаемость и
повысить рентабельность инвестиционного проекта. Главное —
не идти на поводу у стереотипов.